经历过去两年多时间的稳步前行，公募REITs即将进入扩容提质的新阶段。

近日，包括发改委、证监会、交易所在内的监管层多措并举，推动公募REITs常态化发行。3月31日，4只公募REITs扩募正式获批。3月24日，发改委下发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》(以下简称236号文)。证监会也同日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。

在多位业内人士看来。监管层的大力推动，将进一步激发公募REITs各方的参与热情，而随着公募REITs底层资产扩容及常态化发行逐步推进，不仅拓宽了公募REITs可供投资标的，业务落地速度也有望加快。

适时推出REITs实时指数

从发改委的236号文到证监会发布公募REITs常态化发行工作的通知，意味着REITs市场从稳定起步迈向高质量发展的新阶段。

谈及近期公募reits领域出台的多个重磅文件，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆认为，监管层通过相关措施，加强公募reits前端培育、扩大资产范围、适度优化调整发行条件并提升项目审核效率等全周期措施，有望进一步推进公募REITs常态化发行。

鹏华基金基础设施基金投资部也表示，此次国家发改委和中国证监会同步发文，有助于解决REITs申报发行中的痛点难点和进一步促进REITs全生命周期的投融资良性循环。

具体到文件中提到公募REITs全链条环节要求细化、试点行业扩展至消费基础设施、明确审批时效等要点，体现了监管部门大力发展公募REITs市场的信心和决心，也体现了监管部门之间的高度协同和政策统一性，对未来REITs市场常态化发行、健全市场REITs市场功能具有里程碑式意义。促进REITs市场进一步提质扩容。

中信资本最关注的条款是国家发展改革委第236号文中明确了各级审批机构REITs工作的办结时限，“这是监管审批机构自我约束、自我加压的表现，对于原始权益人和承办机构来说无疑是个利好；同时也是向市场宣告了加速审批、加速落地的政策意图，给了市场积极向好的预期。”

在野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑看来，发改委和证监会最新出台的关于基础设施公募REITs的文件，实质上是对过去2-3年试点经验的总结，既有对基础资产类型、分派率等入池要求的合理放宽，也有对项目前期培育、项目质量以及中介机构执业水平提出明确要求。

他认为，新文件的出台将有利于拓宽我国公募REITs行业市场空间，扩大利用公募REITs盘活存量资产的范畴，促进公募REITs行业健康稳健发展。“两份文件都对中介机构，特别是基金管理人提出了更严格的监管要求。从其中，我们能够看出监管部门在‘热闹’的行业氛围中，立足长远、呵护市场、维护公正、防范风险的冷静、理性思考。”

除此以外，陈剑尤其关注证监会文件中提出加强二级市场建设，适时推出REITs实时指数。“

未来，随着REITs实时指数的推出，不仅有利于市场更加直接地观察和分析REITs行业走势，更有利于基于该指数设计产品和衍生工具，多元化资金来源，增强资产流动性。在此，我们建议在编制REITs行业指数的同时，也呼吁相关机构考虑修订完善规则，将符合条件的优质公募REITs纳入A股主流股票指数，引导指数基金以及专业机构资金积极投资配置公募REITs。在我国香港地区，领展房产基金（0823.HK）被纳入恒生指数、恒指ESG50指数等，越秀房产信托基金（0405.HK）被纳入恒生综合指数；在美国市场，美国电塔（AMERICAN TOWER，AMT.N）、安博（PROLOGIS，PLD.N）、数字房地产信托（Digital Realty Trust，DLR.N）、西蒙地产（SIMON PROPERTY，SPG.N）等REITs都被纳入了标普500、罗素3000等指数。”陈剑进一步谈到。

消费基础设施资产总体规模巨大

随着监管发文支持消费基础设施发行REITs，公募REITs底层资产也进一步扩容至商业地产领域，为公募REITs发展打开新的空间。

莫一帆直言，此次将消费基础设施纳入基础设施公募REITs底层资产范围，旨在支持消费发展，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，引导更多社会资金投资于线下消费场景，推动消费基础设施项目的建设投入以及运营水平的提升，对于拉动内需、扩大消费、服务实体经济具有重要意义。对基础设施公募REITs市场而言，新类型资产的发行上市有助于推动市场持续扩容、丰富可投资标的，有助于市场长期健康发展。

红土创新基金则表示，目前全球市场的REITs均包含消费类基础设施REITs，236号文中百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业项目、酒店、文旅、康养等消费基础设施纳入REITs试点范围，则使得我国REITs市场的资产范围将更加广阔，目前该类资产储备丰富且符合条件的项目较多，市场潜力巨大，将成为重要的一类基础设施REITs资产类别。未来通过消费REITs的发展驱动不动产行业蜕变转型，倒逼更多发行企业从消费角度提高资产的服务运营能力，对恢复和扩大拉动消费起到重要推动作用。

“‘消费基础设施’是一个很符合中国国情的提法，正如我们一直在呼吁的，商业不动产本身就是民生资产，是城市重要的基础设施，从这个角度来说，商业不动产理论上来说是规模巨大的，几十年来，国内投资兴建的相当一部分基础设施都可以归到消费基础设施的范畴。”中信资本称。

不过，中信资本也特别强调，REITs本身又是一个严谨的标准化产品，对资产的禀赋会有比较严格的要求，会向优质、现金流健康、运营管理成熟的项目倾斜。所以消费基础设施资产的规模上限很大，但最终能够形成多少REITs资产，还要取决于推进的进度，以及市场的接受偏好。

陈剑引用了一组中国连锁经营协会的数据：截止2021年底，全国大于3万平方米的购物中心6300个，年度客流量290亿人次，零售额在当年社会零售总额的10.7%，其中TOP300购物中心营业额增长率29%，收益能力良好。除了购物中心外，文件还提出优先支持百货商场、农贸市场、社区商业等业态，预计其中将有相当数量的资产收益情况和合法合规性能够符合监管部门的要求，达到发行公募REITs的条件，总体市场规模巨大。

陈剑更是指出，目前优先支持的主要是“商品零售”消费为主的基础设施，但消费的范畴远远不止“商品零售”。在中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中明确提出，要积极发展服务消费，扩大文化和旅游消费，增加养老育幼服务消费，提供多层次医疗健康服务，促进群众体育消费等。

因此，他建议，“等到优先支持的商品零售消费基础设施REITs成功实践并积累经验后，是否有可能将支持的基础资产范畴扩展到服务消费基础设施，值得我们共同期待。如果能够加入，消费基础设施市场规模将能够进一步扩大。”

“结合境外主流资本市场公募REITs发展情况以及我国实践，预计消费基础设施将成为我国公募REITs的重要类型之一。由于我国交通、能源、市政、环保、仓储、工业园、旅游、水利、保租房、产业园、新基建等基础设施存量规模同样庞大，特别是产业园、仓储、清洁能源发电等规模大、收益性好的资产预计都将会成为公募REITs的主流资产。”陈剑进一步表示。

将定价权更多地让渡给市场

根据最新的监管通知，公募REITs项目收益率及资产规模门槛要求均有所调整。

其中，产权类项目拟将分派率要求整体微调为3.8%；特许经营权类项目拟明确使用内部收益率(IRR)作为准入标准，IRR原则上不得低于5%。

同时，适当降低了首发项目资产规模不低于10亿元的门槛要求，明确首次发行保障性租赁住房REITs项目，当期目标不动产评估净值不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的两倍。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄分析指出，相较于958号文，236号文从分派率角度和保障性租赁住房首发规模角度进行调整优化，将有助于释放更多的资产进入REITs市场。

其中，最新政策明确了对于特许经营权、经营收益权类项目存续期内部收益率（IRR）标准，对不同类型的资产有了统一价值标准。就特许经营权、经营收益权类项目而言，本身更多的是通过内部收益率（IRR）体现存续期内的价值，而分派率可能包含“本金摊还部分”，通过内部收益率（IRR）角度去评判投资价值更加合理。而产权类分配率要求下调至3.8%，相对来说更有利于释放现金流长期稳定但回报水平相对较低的保租房资产，对于其他类型资产，投资人仍需考虑底层资产现金流波动预期的风险对价。

平安基金REITs投资中心也针对实际运作情况谈到，各地保障性租赁住房项目认定程序和规则仍在制定和完善中，因此可以纳入保障性租赁REITs的资产规模较小，较难满足首发当期不动产评估净值不低于10亿元、可扩募资产原则上不低于拟首次发行资产规模2倍之要求。

在平安基金REITs投资中心看来，236号文考虑到保障性租赁住房的保障属性，适度降低保障性租赁住房首发当期不动产评估净值要求，有利于更多优质保障性租赁住房参与公募REITs发行，有助于加快发展保障性租赁住房，促进解决好住房问题。

陈剑也认为，降低分派率、IRR等门槛性的要求对公募REITs扩容有一定的帮助，上述调整的本质是将基础资产定价‘上限’适度放松，将定价权更多地让渡给市场。

“我们看到很多产权类公募REITs上市后价格都得以上涨，进而使按市价计算的年化分派率降低到3~4%之间，这一定程度上能够代表市场对相关资产定价所达成的共识。”陈剑称。

“经过2-3年的试点实践，原始权益人、投资者、中介机构对公募REITs的风险收益特征都基本有了清晰的认识，市场教育工作成效明显。在此基础上，将判断相关基础资产价值的工作更多地交换给市场是合理的，也有利于促进管理人和投资者配置合理的REITs投研资源，加强定价研究，进而形成科学合理健康稳健的市场运行体系。但同时，作为原始权益人和管理人，我们也要认识到目前二级市场流动性较低，日均交易量较少，交易形成的价格共识具有一定的“局限性”。虽然监管部门放松了行业定价限制，但就具体项目而言是否能够贴近“上限”定价，还需要谨慎研判和积极沟通。”陈剑进一步指出。

如火如荼的公募REITs市场迎来重量级管理人进场。

近日，证监会指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》（以下简称《业务指引》），支持优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务，这也意味着继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管也可以作为资产支持专项计划管理人参与REITs业务。

利好政策出台让保险资管机构兴奋不已，多家保险资管第一时间行动起来，积极准备相关业务资格的申请。“之前因为集团旗下机构不具备交易所ABS业务资格，一直遗憾不能发行公募REITs，这个政策可谓打通了险资的‘任督二脉’。”一位保险资管人士更是形象地比喻。

在多位业内人士看来，新规不仅进一步丰富了公募REITs市场的参与机构形态，推动多层次REITs市场高质量发展。对于保险资管公司而言，过往仅是以投资者身份参与公募REITs战配及网下打新，未来新增了管理人角色，有助于险资全链条深度参与到公募REITs业务之中。

保险资管获准开展ABS及REITs业务

近日，公募REITs管理人队伍扩容的消息，引发市场高度关注。

3月初，证监会指导沪深交易所发布了《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》。

业务指引主要从申请条件、申请程序和自律监管三方面明确了保险资产管理公司申请开展ABS及REITs业务的制度机制安排，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。

新规出台无论对于公募REITs市场还是保险资管行业而言都意义深远，一位保险资管人士表示，证监会交易所出台的这项政策，从监管层面推动资产证券化业务统一监管体系的构建，对于保险资管机构而言，能够帮助资产管理经验丰富的优质保险资产管理机构更为方便地参与ABS和REITs业务，加速业务规模的扩容。

他同时称，在此之前，保险资管公司主要通过中保登发行ABS，规模相对比较小，新政出台有望给业务带来一定的规模增量。

红土创新基金从两个层面解读新规出台的意义，首先，业务指引有助于拓宽及丰富ABS管理人群体。当前企业ABS管理人主要为证券公司、证券资管及基金子公司，此次将保险资管纳入，拓宽了企业ABS管理人主体，进一步丰富了参与机构形态。

其次，有助于保险资管扩围到标准化ABS市场，充分发挥资产创设能力，增强市场活力，有望为市场带来新增供给。

在红土创新基金看来，此前保险资管已有资产证券化业务实践，主要是在中保登开展ABS，属于非标准化债权类资产。此次获得企业ABS管理人资格，有利于开拓标准化ABS市场，充分发挥保险资管的运营管理优势，助力存量盘活和市场供给提升。

“最近几年，经常听到一些保险资管公司呼吁和期盼交易所资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务向他们开放。”野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑直言，如今政策落地，对于保险资管而言也是一大利好。

而谈及新规出台的意义，陈剑着重强调保险资管入局给ABS及REITs市场带来的差异化发展格局。“目前ABS业务已经不是蓝海市场，竞争激烈。从促进行业良性发展的角度来看，若只是引入几家同质化的管理人机构，对行业的意义并不大。业内更加关注保险资管进场能给ABS领域带来的创新发展思路，形成差异化竞争格局。”陈剑表示。

他进一步分析指出，保险资金的特点是负债久期很长，偏好投资配置长期资产。未来像不动产、PPP、基础设施产权等现金流稳定、运营成熟但回收期限较长的项目，若是能够通过保险资管直接引险资进场投资发行长期限不含权ABS产品，将会有利于降低产品对原始权益人提供流动性支持的依赖，实现与原始权益人的风险隔离，也有利于进一步提升资产出表的效果。甚至，或许能够在此基础上，创设出权益属性更强的ABS产品。这是保险资管差异化竞争的关键优势，应该也是值得他们未来努力拓展的重点业务方向。

而对于期限较短的资产，比方说消费金融、融资租赁、供应链等，并不是说保险资管不能进入，只是他们很难在这些领域形成突出的竞争优势。在资金层面，险资的短期资金成本并不存在优势，保险资管不一定能在这些领域与券商等其他机构的竞争中脱颖而出。

“对于REITs业务而言，该领域方兴未艾，需要更多具有不动产和基础设施投资管理能力的优秀机构进入市场。具有这方面能力的头部保险资管公司加入，对增强行业整体价值识别能力和运营管理水平是有积极意义的。”陈剑谈到。

多家保险资管积极行动起来

据基金君了解，新政出台之后，多家保险资管第一时间开会研讨未来业务落地的规划安排。

“我们公司打算同时推动两方面工作，一方面是积极准备交易所ABS业务资格申请，另一方面是去寻找潜在的项目资源。”一位保险资管人士表示，公募REITs业务肯定是未来工作的重心。

一位保险资管人士也透露，实操层面还需要等相关细则出台，公司后续肯定会积极参与。

国寿投资控股有限公司基础设施投资事业部总经理嵇绍军也公开表示，在此前的监管体系下，保险机构只能通过参加配售和公开市场交易开展基础设施REITs投资。但是随着REITs市场的发展，以及本次政策的推进，保险机构凭借不断提升的基础资产运营管理能力，未来可以成为REITs产品核心价值的创造者。

“新规的出台为保险资管增加承销费及管理费营收开拓了新的渠道。”红土创新基金也预计，已有公募基金牌照的保险资管或将充分利用此次机会，作为管理人的角色进一步深度参与公募REITs业务，而其他保险资管获取公募基金牌照的积极性或将进一步提高。

“保险资管参与公募REITs动力非常强。”一位保险资管人士更是直言，“首先，从市场容量来看，目前大家普遍预期，公募REITs是除股票、债券之外另一个万亿级市场，未来若是公募REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产，体量将进一步扩大，对于保险资管而言，即使只拿到全市场1%的份额，规模也非常客观；其次，目前保险资管主要是通过战略配售及网下打新的方式参与公募REITs投资，但是从当前情况看，优质项目的配售比率都不高，未来，若是保险资管可以担任公募REITs管理人，有望提升所在集团旗下资金在公募REITs项目上的获配份额。”

“大资管新规之后，根据多个金融监管部门联合发布的《标准化债权类资产认定规则》，保险资管公司在银保监会体系规则下发行的ABS产品（“资产支持计划”）被认定为非标准化债权类资产，而证监会体系下的、在证券交易所挂牌交易的ABS产品（“资产支持证券”）则被认定为标准化债权类资产。”植德律师事务所合伙人邹野律师也认为，相较于非标，标品可吸引的投资者更多，并且相关投资者对标品的投资限制更少。因此，保险资管公司有动力发行交易所挂牌的ABS产品。

他同时表示，公募REITs层面，2021年底，银保监会发布《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，允许保险资金投资公募REITs后，这类业务的规模体量已经非常大，投资金额已经突破百亿元。除了保险资金作为公募REITs的路径之外，此次新规可能也会为保险资管公司更深度参与公募REITs业务敞开大门。

“从战略配售以及网下打新的数据来看，保险资金投资配置公募REITs的意愿很高。从实践数据来看，公募REITs不仅能够为险资带来长期稳定的分红收益，还能够在短期内形成可观的资本利得。”陈剑用过往公开数据进一步佐证。

在他看来，保险资管未来如果参与到公募REITs管理人业务中，能够让部分在不动产及基础设施领域经验丰富的头部险资资管公司输出管理能力，形成新的业务发展方向。同时，作为增值服务于原始权益人的手段之一，保险公司服务基础设施及不动产原始权益人的工具随之更加多元化，更加立体。当然，更关键的是，如果保险资管因此能够直接作为不动产或基础设施的业主方，深入到项目运营管理的细节中，对控制投资风险，提升超额收益会有显著意义。

不过，尽管目前保险资管正在积极投身其中，但多位业内人士表示，当下很难预估业务落地的时间表。

“未来的业务进度一方面取决于交易所ABS业务资格申请什么时候能够获批，另一方面还取决于寻找公募REITs底层项目的进展情况。坦率地说，公募REITs是一个类投行业务，保险资管在这方面经验还不够充足，仍需要与市场上其他管理人一起竞争抢项目，因此业务落地的时间不好预估。”一位保险资管人士透露。

全链条参与公募REITs业务

过往险资一直是公募REITs重要的机构投资者之一，未来随着管理人资格的放开，险资有望全链条深入参与到公募REITs业务之中。

邹野律师指出，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，公募REITs的管理人与基础设施ABS产品的管理人之间应当为关联方。公募基金公司目前可选的可发行基础设施ABS产品的管理人只有作为其关联方的基金子公司和证券公司。后续随着保险资管机构可以发行证监会体系内的基础设置ABS，与这些保险资管机构有关联关系的公募基金公司就可以跟他们一起发行公募REITs。也就是说，同一集团内的保险系公募基金公司和保险资管公司后续有机会在这方面探索合作公募REITs业务。

“在新规出台之前，已经有部分保险集团已经通过旗下控股证券公司、基金公司形成联动，共同推进公募REITs业务(例如平安集团)，但仍有一些保险集团旗下尽管有公募牌照，但是缺乏证券公司牌照，无法参与交易所ABS业务，构建不了公募REITs底层资产。”一位保险资管人士也谈到，新规的出台，可以说是为这类保险资管加入公募REITs管理人队伍扫清障碍，未来将以项目、产品、资金为切入口，全链条参与到公募reits业务之中。

谈及未来保险资管在公募REITs业务链条上的拓展，红土创新基金认为，一方面，保险机构可继续作为买方，以投资者的身份参与公募REITs战配及网下；另一方面，保险资管过去在基础设施领域积累了大量投资与投后管理经验，可充分发掘储备优质资产和项目，从REITs底层资产上提前布局，以管理人角色参与REITs创设和相关资管产品发行及存续期管理。

陈剑将公募REITs业务进一步分为前中后端，细致地分析保险资管全链条参与REITs业务的情况。

从目前的情况上看，在前端的Pre-REITs阶段，目前很多保险资金都在积极布局和深入参与。特别是在产业园、物流仓储、新能源电站等领域，经常看到保险资金参与Pre-REITs的身影。

在后端，保险资金已经能够通过战略配售以及网下打新的方式，积极参与公募REITs投资。此前只有中间阶段，也就是管理人这一环节，保险资管难以参与。如今，随着最新的政策出台，符合条件的保险资管及其关联方可以担任公募REITs的基金管理人或ABS管理人。

“与此同时，由于资金久期的原因，保险资管在中间阶段参与私募类REITs也会更具有优势。如果在保险公司及其资产管理公司内部能够在以上三个阶段形成有效的协同，那么他们一定能够在公募REITs及其相关领域领域形成全链条的、显著的业务优势。”陈剑指出。

拥有资金、投资、资源等多方面优势业务难点在寻找项目

与其他类型的机构管理人相比，保险资管参与公募REITs业务在投资上存在天然优势，此前在基础设施领域开展了大量的投资，积累了一定的投管经验。但是在运营人才体系搭建、寻找优势项目上等也存在不少难点。

“公募基础设施REITs因其中低风险、流动性、长期性、与其他资产低关联度的属性，有助于打破保险资金长久期资产匮乏的困境，化解资产负债久期错配的风险，与保险资金配置需求十分契合，因此在投资方面较其他机构有天然优势。”上述红土创新基金相关人士表示，保险机构以往在交通、能源、市政、环保、水务、物流仓储、工业园区等基础设施领域开展了大量的投资，在基础设施资产方面积累了一定的投管经验。

他进一步表示，保险资管参与公募REITs业务面临诸多挑战，如从债权到权益投资思维的转型，对复杂交易结构的风险把控以及资产的定价估值，配套制度及运营人才体系的搭建等。

野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑也有类似观点，保险资管参与公募REITs业务有其自身优势所在，他主要谈及获取资源优势、资金优势、投资经验丰富三个方面。

首次，在获取项目资源方面，很多险资通过保险资管或其他金融产品参与到央企、大型地方国企和优质民营企业的债权、股权及其他创新投资业务中，积累了丰富的资源，这为相关公司参与公募REITs业务奠定了基础。

其次，保险资管在Pre-REITs、长期限私募类REITs等方面更具有资金资源，从而也为其拓展公募REITs业务创造了显著的竞争优势。

最后，与公募基金公司主要专注于标准化市场投资的特征不同，保险资管在不动产、创新结构化投资等方面经验更加丰富。去年12月，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上曾提到，研究推动公募REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。保险资管在商业地产领域参与的时间早，方式灵活，对于商业地产项目本身的价值判断、风险控制以及运营管理等方面可能会更有优势。

“相比其他类型机构，保险资管的劣势还是欠缺投行经验，优势是可以形成全链条的业务链。”一位保险系基金公司人士也表示，首先，保险资金负债端久期比较长，与公募REITs投资周期比较匹配，其次，在拿项目上也有一些经验，一些保险资管之前也做过类REITs的业务，但这些项目能不能进入公募REITs底层资产，还需要具体项目具体分析。加上未来可以以管理人身份参与项目运作，险资可以说是全方位参与到公募REITs业务之中。

不过，上述人士还是认为，目前保险资管在人员组建、架构搭建上的问题都不大，最大的难点还是寻找合适的项目。

落地尚待更多指引等落地

虽然险资有望全链条深入参与到公募REITs业务之中，但实际落地如何执行或需要更多的指引和监管指导。

“根据交易所指引，保险资管公司作为ABS管理人参与REITs业务的，应符合证监会、交易所关于REITs的相关规定。”邹野表示，实际落地过程中如何执行或需要更多的指引和“监管指导”。另外，保险资管公司自身受银保监会监管，其从事交易所挂牌的ABS业务受证监会监管，需要综合协调、遵守两会的相关监管规则。

谈及一些业务开展细节，红土创新也表示，此次指引明确了保险资管公司开展ABS及REITs业务的资质要求及管理规范。

第一、明确保险资管公司的资质要求，要求保险资产管理公司治理健全、内控管理规范；配备专门的ABS业务部门与人员，具备涵盖ABS全业务流程的业务制度体系以及完善的合规与风控制度；最近一年经审计的资产管理规模位居前列，且符合银保监会关于开展创新业务相关监管要求。参与REITs业务应当符合证监会和交易所关于REITs的相关规定。

第二、明确保险资管公司的申请流程及管理规范：保险资管公司申请ABS和REITs业务试点需向交易所提交申请文件，通过交易所及有关单位现场评估后出具无异议函方可经营相关业务，同时接受交易所对ABS和REITs业务的自律管理及业务检查。上述对保险资管参与公募REITs存在一定挑战，并在业务开战前需要更多细节落地。

“当前发布的指引只是允许符合条件的保险资管公司开展资产支持专项计划（ABS）业务。相关公司如果想要开展公募REITs业务，还需要自身同时具备公募基金管理人牌照，或者有相应的公募基金管理公司与其存在实际控制关系或受同一人控制。”野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑表示，相关公司如果想要开展公募REITs业务，还需要符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》以及监管部门出台的其他相关规则的要求。

此外，值得一提的是，下一步，监管机构将按照发展与规范并重的原则，鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展ABS及REITs业务，推动其他类型优质金融机构担任ABS管理人，畅通基础设施资产入市渠道，促进形成存量资产和新增投资的良性循环，加强市场监管，维护市场良好生态，促进提升交易所债券市场服务实体经济质效。

这或许会有更多机构进入REITs业务链条之中。“往往公募REITs由‘公募基金+ABS’两个模块组成，公募基金比较单纯，只能由公募基金管理人发行；上述其他优质金融机构做了ABS管理人以后，就有可能参与到公募REITs的第二个模块的业务中。”邹野表示。

REITs发展如火如荼

预计业务发展速度会加快

在REITs业务向保险资管敞开大门的同时，这一“万亿级”市场发展正如火如荼。

不仅2023年全国两会期间，围绕公募REITs有多位全国两会代表委员带来了相关提案议案，而且近期新能源这一崭新的资产类别正式加入到公募REITs的底层资产池之中、REITs扩募也获得新一轮反馈进展迅速。

数据显示，基础设施领域REITs试点自2020年4月启动以来，深受投资者欢迎。Wind数据显示，截至2023年3月12日，我国市场上有25只公募REITs，发行规模超过800亿元。同时，更有超百个项目处于上报阶段，市场各参与方都摩拳擦掌。

“今年市场各方对REITs业务的参与度逐步提高，随着公募REITs市场扩容及常态化发行，预计这一业务发展速度会加快。”红土创新基金表示。

建信基金相关人士也表示，今年以来，公募REITs市场热度只增不减，积极推动储备项目的申报工作，资产类型涉及保障性租赁住房、新能源、产业园区等，原始权益人、投资者仍保持了较高的关注度，预计今年我国公募REITs业务将进一步发展，不断扩容。

野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑也介绍，公募REITs业务在当下非常火热，不仅相关金融机构积极参与和关注，也是地方政府盘活存量资产的重要思路，各类相关机构的热情将推动行业快速发展。“预计2023年将会有更多的公募REITs产品发行，基础资产种类以及原始权益人主体将会更加多元化，预计今年公募REITs业务会有不少亮点出现。”

不过，谈及未来的发展格局，陈剑认为，公募REITs本身有些类似于资产IPO发行市场，对参与机构的专业化程度要求比较高，后期运营管理也相对复杂。鉴于该业务高度专业性的特征，预计未来公募REITs市场将呈现出更加明显的强者恒强的趋势，一些缺乏竞争力的机构甚至可能会逐步退出竞争。同时，随着基础资产种类的丰富化，预计也会逐步出现一些聚焦于某一类或少数几类资产深耕细作的精品管理人。

陈剑表示，需要认识到，从长期来看，优秀的基金绩效才是公募REITs管理人的核心竞争力。这就需要管理人在积极竞争业务机会的同时，修炼内功，增强资产价值识别能力和风险控制能力，构建科学有效的运营管理系统，用好杠杆、扩募等金融工具，持续为投资人创造价值。